W idealnym świecie dziedziczenie spadku to moment powiększenia majątku. W rzeczywistości, nabycie ułamkowej części nieruchomości – czy to w wyniku spadkobrania, czy podziału majątku po rozwodzie – często staje się początkiem finansowego i prawnego koszmaru. Dla osoby myślącej kategoriami biznesowymi, „martwy” udział w nieruchomości to zamrożony kapitał, który generuje koszty, a nie przynosi zysków. Jak odblokować te środki bez wieloletnich batalii sądowych?
Współwłasność ułamkowa to specyficzny stan prawny. Teoretycznie jesteś właścicielem części mieszkania lub domu (np. 1/4 czy 1/6), ale w praktyce nie możesz swobodnie dysponować żadnym konkretnym pokojem. Co gorsza, zgodnie z Kodeksem Cywilnym, do czynności przekraczających zwykły zarząd (np. remont, wynajem, sprzedaż całej nieruchomości) potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Wystarczy jeden skłócony kuzyn lub były małżonek, by nieruchomość stała pusta, niszczała i generowała długi czynszowe, za które – co istotne – wszyscy współwłaściciele odpowiadają solidarnie.
Pat decyzyjny jako bariera inwestycyjna
Z perspektywy zarządzania majątkiem, posiadanie udziału w nieruchomości, z której nie można korzystać ani czerpać pożytków (czynszu), jest pasywem, a nie aktywem. Typowe problemy „biznesowe” związane ze współwłasnością to:
- Brak płynności: Kapitał o wartości kilkudziesięciu czy kilkuset tysięcy złotych jest zablokowany w murach.
- Koszty stałe: Konieczność opłacania czynszu, podatków i mediów, nawet jeśli w lokalu mieszka tylko jeden ze współwłaścicieli (który często nie płaci pozostałym za bezumowne korzystanie).
- Ryzyko degradacji: Brak zgody na remonty prowadzi do spadku wartości rynkowej całej nieruchomości.
Droga sądowa – dlaczego nie opłaca się przedsiębiorczym?
Tradycyjnym wyjściem jest sądowe zniesienie współwłasności. Choć skuteczne, z punktu widzenia efektywności biznesowej jest to rozwiązanie najgorsze z możliwych.
- Czas: Sprawy o dział spadku potrafią ciągnąć się latami (średnio 2-5 lat).
- Koszty: Biegli rzeczoznawcy, opłaty sądowe, wynagrodzenia prawników.
- Finał: Jeśli nikt ze współwłaścicieli nie ma środków na spłatę pozostałych, sąd zarządza licytację komorniczą. Wówczas nieruchomość sprzedawana jest znacznie poniżej wartości rynkowej, a kwota pomniejszana jest o gigantyczne koszty komornicze. To strata kapitału na własne życzenie.
Wyjście awaryjne: Sprzedaż udziału na wolnym rynku
Niewiele osób zdaje sobie sprawę z kluczowego przepisu Kodeksu Cywilnego (art. 198), który mówi: „Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.
Oznacza to, że nie musisz pytać skłóconej rodziny o zgodę, by sprzedać swoją część. Możesz to zrobić tak samo, jak sprzedaje się całe mieszkanie – u notariusza. Problemem jest jednak znalezienie nabywcy. Przeciętny Kowalski nie kupi 1/4 mieszkania, bo nie chce wchodzić w konflikt z obcymi ludźmi.
Tu pojawia się nisza dla wyspecjalizowanych podmiotów. Profesjonalny skup udziałów w nieruchomości, realizowany przez marki takie jak Transakcja24h.pl, to usługa skierowana do osób, które chcą natychmiast wyjść z toksycznego układu własnościowego.
Jak działa sprzedaż udziałów w modelu biznesowym?
Firmy inwestycyjne traktują zakup udziału jako inwestycję długoterminową. Posiadają zaplecze prawne i kapitał, co pozwala im na przejęcie ryzyka współwłasności.
Dla sprzedającego proces jest prosty:
- Analiza prawna: Firma weryfikuje księgę wieczystą i podstawę nabycia (np. akt poświadczenia dziedziczenia).
- Wycena: Oferowana kwota uwzględnia tzw. dyskonto za wadę prawną (fakt, że jest to udział, a nie całość), ale jest to gotówka dostępna „tu i teraz”.
- Transakcja: Sprzedaż odbywa się u notariusza. Co ważne – pozostali współwłaściciele nie są informowani o transakcji przed jej zawarciem (chyba że mają prawo pierwokupu, co zdarza się rzadko, głównie przy udziałach w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, o czym decyduje statut spółdzielni, choć przy „zwykłej” własności hipotecznej zgoda nie jest wymagana).
Trwanie we współwłasności, która generuje konflikty i koszty, jest zaprzeczeniem racjonalnego gospodarowania majątkiem. Sprzedaż udziału wyspecjalizowanej firmie to cięcie strat i natychmiastowe odzyskanie płynności finansowej. To decyzja biznesowa: zamiast latami walczyć w sądzie o niepewny wynik, otrzymujesz gotówkę, którą możesz od razu zainwestować w coś, co jest w 100% Twoje.
—
Artykuł sponsorowany
Komentarze